降息来了！5月份5年期以上LPR下降15个基点，1年期不变
央广网北京5月20日消息 5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
中国外汇交易中心LPR品种历史走势图显示，此前，1年期和5年期LPR均已连续3个月按兵不动。5月份5年期LPR较上月报价下降15个基点，1年期LPR维持不变。
中国5月5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.45%，预期为4.55%，上月为4.6%。1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，预期为3.65%，上月为3.7%。
以100万元30年等额本息还款为例，下调后月供大概可以少还89元
降15个基点，从最低4.6%调为最低4.45%，也就意味着，100万的贷款月供能省89.25元，30年将少还3.25万元。
5月16日，央行公告称，当日进行1000亿元MLF操作(含对5月17日MLF到期的续做)和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%、2.1%，均持平于上次。本月MLF降息预期落空。
据悉，MLF作为最重要的政策利率，其利率变动将影响到货币市场、债券市场、存贷款市场利率。此时MLF利率下调将加剧人民币贬值、资本外流压力，此外物价压力也对MLF降息构成制约。虽然MLF利率未变，但因为银行负债成本明显改善，5月LPR报价单边下调呼声高，进而达到降低融资成本之目的。
5月20日的LPR报价是本年度的第二次下调。对于此次调整，市场其实早有预期，而依据主要来自于4月央行推动降低银行负债端成本的诸多新举措。
一方面，今年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。这是继去年6月存款利率自律上限由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定后，存款利率自律定价机制再度迎来重大调整。
另一方面据记者了解到，为鼓励银行积极参考新的存款利率自律定价机制及时调整自身存款利率水平，央行在宏观审慎评估(MPA)中将此设为加分项予以激励。
上述改革带来了立竿见影的效果。据央行最新的货币政策执行报告，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。4月最后一周(4月25日-5月1日)，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。
光大证券首席银行业分析师王一峰表示，存款利率自律机制在4月鼓励银行下调部分期限定期存款利率10个基点，旨在进一步从负债中长端为银行减负；4-5月份，隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，同业存单利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本。按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。
此次下调5年期以上LPR最受市场关注。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款(主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款)，5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。随着此前LPR改革的推进，目前银行存量贷款和新发放贷款中，个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。
按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价(通常周期最短为1年)，每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR.由于今年1月20日5年期以上LPR下调一次，对于房贷利率重定价日在5月20日之前的个人来说，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR调整为基准；而对于利率重定价日在5月20日之后的个人来说，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下调所带来的“福利”。
据测算，按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近89元，需偿还的利息总额净减少3万多。
更为重要的是，对于即将购买首套刚需房的房贷申请人来说，近期的新政会让利率更低。5月15日，央行、银保监会发文，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前已有多个城市快速跟进，下调首套房贷利率至4.4%，随着最新的5年期以上LPR下调，不排除下一步首套房利率会在4.4%的基础上进一步下调。
二季度时间已过半，经济下行压力在超预期因素冲击下进一步加大，不少专家近期呼吁要尽快出台稳增长增量措施，甚至有学者呼吁“应采取一些不计一切代价的政策保民生、稳经济”。
国家金融与发展实验室副主任、社会科学院金融研究所副所长张明在5月19日人民大学国际货币研究所举办的沙龙上表示，当前中国宏观经济的一个核心问题是微观主体缺乏需求，而需求不足的背后是信心不足。需求和信心不足，光靠流动性支持是不够的，这时候既要出台更具扩张性的宏观政策，也要避免继续出台收缩性政策。财政政策应该更加宽松，特别是中央政府应该发行特别国债来做一些重要操作。货币政策应该更宽松，来配合宽松财政政策的实施。较高的通胀离我们还有半年时间，人民币汇率快速贬值的阶段已经结束，因此通胀和汇率都不构成短期内继续放松货币政策的掣肘因素。
中国财富管理50人论坛(CWM50)建议，财政政策应更积极有为，一方面，用好用足存量财政政策；另一方面，可考虑发行2万亿特别国债，为统筹疫情防控和经济社会发展提供财政支持，并对特定群体发放现金补贴或“消费券”。货币政策适时降低政策利率，引导实体经济融资利率进一步下行；更加注重发挥总量型货币政策工具的作用，推动信贷规模尤其是中长期贷款规模增长。此外，统筹财政货币政策协同发力，除货币政策降息外，财政支持也应对受冲击较大的企业和主体融资加大支持力度，实施财政贴息、担保或加大不良贷款核销力度；扩大对小微企业普惠贷款的贴息范围和力度，配合货币政策继续降低小微企业融资成本。
在加大对小微企业贷款贴息力度方面，王一峰也认为，受疫情影响，不少小微企业生产经营面临较大困难，经营性现金流面临巨大压力，贷款延期还本付息只是延期还款，但并不减轻小微企业本身的付息压力，有些企业停工停产没有营业收入，但照样还需偿还银行利息。因此，建议对于经营遇到特别困难的小微企业可考虑适当的财政贴息，或者利息减免，切实减少企业的偿债负担。
此外，继续加大基建投资对有效融资需求的牵引带动作用仍有必要。国务院发展研究中心金融研究所副所长陈道富对记者表示，可考虑在医院，仓储物流，智能电网改造等方面适度超前加大基础设施投资，扩大政策性金融机构的支持力度，提高可作为资本金的比重。同时，加快保障房建设，探索保障房REITS，形成有效投资，同时注入信贷资金，给房企提供一定的现金流。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为本次降息完全超出了预期。5年期LPR从4.60%降至4.45%，大幅下降了15个基点，超出市场预期的4.55的水平，2020年疫情后，最多也就是10个点的下降。但需要注意的是，1年期LPRLPR为3.7%与上期持平，低于预期的3.65%。也就是，5年期大幅下降，而一年期并未下降。
1、4月18日央行23条纾困政策提出，'合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求'，这是央行层面自 2017 年以来再次明确指向首付和贷款利率要求，为LPR下降做了政策铺垫。
2、近期总理会议上，明确挖掘政策潜力，看得准的新举措在5月份尽快出，彰显了要为下半年经济重振，收复失地打好提前量，政策先发，希望下半年见效。
3、注意的是，这次1年期并未下降。主要原因在于，去年底对实体纾困力度很大，1年期LPR 2个月下降，降幅达15个基点。且定向纾困实体的资金接济很频繁，市场资金面很宽裕，国债利率、拆借利率已经大幅下降。但同时，从4月份数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其'定向降息'。
4、某种程度上，目前出现了实体拖累地产的情况，即疫情扩散、百姓收入下降、预期悲观等实体层面因素导致地产下行；
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本次降息充分体现了，当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于各产业经济发展有非常大的影响。
5年期LPR数据为4.45%，其具有三个重要的特征和意义：
1、此次调整是国务院总理云南会议后的首次降息。云南会议强调，各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。这充分体现了货币政策在降低资金成本尤其是中长期资金成本方面的决心。
2、此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，即有15个基点。这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。
3、此次下调也和国际市场的走向不一致，包括欧美等国已经出现了加息。我国LPR的走向，充分说明货币政策的稳定性和持续性，重心在于防范经济继续下行，也使得市场主体对于货币政策和金融政策走向更加清晰和明确。
严跃进认为，此次LPR的下调，对于宏观经济和产业经济的影响是积极重大的，对于房地产市场的影响也是重大的，主要表现在：
1、货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。
2、从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了'LPR-20个基点'的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2%的利率也完全是有可能的。
3、此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。
李宇嘉认为，降息提振需求端，为解决供给端问题创造条件。降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，超出预期，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降，造成房地产全链条下行，导致开发商资金链继续紧绷，市场对开发商的风险担忧加大，开发商信用风险爆发的概率还比较大。这就导致供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键，5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击(信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足)创造条件，避免供需相互恶化。
对于未来市场走势，李宇嘉认为，一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。'5.15'央行降低按揭基准利率后，目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降，意味着最低利率进一步降至了4.25%，甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。
随着疫情缓解，5月份抗疫打扫战场。6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。
但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。
深圳中院研究中心认为，五年期LPR下降15BP是LPR最大单次降幅。一方面是，目前经济与疫情压力下，企业资金困难，急需政府为企业解决融资问题，降低融资成本，稳定经济；另一方面，稳增长被摆在更重要位置，促进房地产合理消费成为政府的重要手段，各地不仅在限购/限贷/限售等政策层面放松，贷款利率也不断下调，上周末央行强调差别化信贷政策，首套贷款利率下限不低于LPR减20个基点，可见，贷款利率继续下调也是符合政策走向。
利率下调，将进一步推动房地产复苏，虽然目前全国各地不断松绑政策，但明显的复苏尚未到来，深圳尚未有政策出台，市场仍处于底部，利率继续下调，购房成本下降，有利于进一步增强市场信心，推动市场从谷底反弹。但交易量要恢复至正常水平，还需其他调控政策的配合。
东方金诚首席宏观分析师王青认为5月20日LPR报价下调基于两方面原因，一方面，当前降低企业和居民贷款利率的迫切性进一步增强；另一方面，近期市场利率明显下行，加之监管层正在推动银行存款成本较快下降，更多报价行有动力下调LPR报价。由此，尽管5月MLF利率保持不变，也未实施全面降准，但LPR报价也能实现单独下调。
同时，王青还指出，不排除6月出台政策性降息或定向降息(类似5月15日央行宣布下调首套房房贷利率下限20个基点)的可能。
